Önalım hakkı, sözleşmeden doğan önalım hakkı ve yasal önalım hakkı olmak üzere ikiye ayrılır. Önalım hakkı satış veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer bir işlem yapılmışsa kullanılabilir. Önalım hakkının kullanılabilmesi için yapılan satış veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer işlem geçerli olmalıdır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılması halinde de önalım hakkı kullanılabilir. Ekonomik bakımdan satışa eşdeğer işlemden kasıt, bir şeyin mülkiyetinin para ile ölçülebilen bir karşılık alınarak devredilmesidir. Bu çerçevede mal değişim sözleşmesi, uzun süreli veya süresiz intifa yada üst hakkı tanınması satışa eş değer bir işlem olarak kabul edilmelidir. Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na göre taşınmazın devrine ilişkin arabuluculuk anlaşması yapılabilir. Söz konusu anlaşmanın geçerli olabilmesi için icra edilebilirlik şerhi alınması gerekir. Taşınmaz devrine ilişkin olan icra edilebilirlik şerhi alınmış anlaşma belgesine dayanarak, taraflardan biri tescil gerçekleştirebilir. İcra edilebilirlik şerhi alınmış anlaşma belgesi, ilam niteliğinde olsa da taşınmaz mülkiyeti yine de tescille kazanılır. Zira bu belge ilam değil, ilam niteliğinde belgedir. Yapılan anlaşma belgesi ile önalım hakkı konusu olan bir taşınmaz veya pay, para ile ölçülebilen bir karşılık alınarak devredilecekse, önalım olayı gerçekleşir. Anlaşma belgesinin yapılıp icra edilebilirlik şerhi alınması yeterlidir. Taşınmazın tesciline gerek yoktur.
The Right of Pre-emption is divided into two categories; the statutory right of pre-emption and the contractual right of pre-emption. The right of pre-emption may be exercised in cases where a sale or a transaction economically equivalent to a sale has occurred. In order for the right of pre-emption to be exercised, the transaction in question must be valid. In this context, if a promise to sell immovable property (real estate) has been made through a valid agreement, the right of pre-emption may also be exercised. A transaction that is economically equivalent to a sale refers to a transfer of ownership of property in return for a monetary or financially measurable consideration. Within this scope, barter agreements, as well as the granting of long-term or perpetual usufruct or superficies rights, should be considered as transactions equivalent to a sale.According to the Law on Mediation in Civil Disputes (Law No. 6325), it is possible to conclude a mediation settlement agreement regarding the transfer of immovable property. In order for such an agreement to be valid, an enforceability annotation (icra edilebilirlik şerhi) must be obtained from the competent court. On the basis of such a settlement agreement bearing an enforceability annotation, one of the parties may apply for the registration of ownership (title deed registration). Although the settlement agreement with enforceability annotation is deemed to have the effect of a court judgment, ownership of immovable property is acquired only upon registration with the land registry. This is because the document is not an actual judgment, but rather a document having the effect of a judgment. If an immovable property or share subject to a right of pre-emption is transferred in return for a financially measurable consideration through such a settlement agreement, the pre-emption right is triggered. It is sufficient that the settlement agreement has been concluded and that the enforceability annotation has been obtained; actual registration of the property is not necessary for the right of pre-emption to arise.
